Более 15 лет на территории Республики Мордовия и, соответственно, Рузаевского района действует Федеральный закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. За этот период времени внесены изменения в Гражданский кодекс, Земельный кодекс и во многие законодательные акты РФ, в том числе и в Закон о регистрации прав.

Основные изменения в законе

В начале нашей беседы разрешите объяснить, что такое государственная регистрация недвижимости и для чего она нужна.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Государственная регистрация носит публичный характер: государство в лице регистрирующего органа проверяет законность действий субъектов гражданского оборота. Контроль со стороны государства за совершением сделок с недвижимым имуществом должен обеспечить и защитить права и законные интересы граждан и юридических лиц, снизить риски на рынке недвижимости.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В Закон о регистрации с момента его принятия вносились многочисленные изменения, вот некоторые из них:

- с 1 октября 2013 года внесены изменения в Закон о регистрации, согласно которым появилась возможность подачи документов для государственной регистрации прав по экстерриториальному принципу (в любом офисе приема документов вне зависимости от места нахождения объекта недвижимости, а именно документы на объекты недвижимости, находящиеся на территории города Рузаевка и Рузаевского района, можно подать как в Рузаевском отделе Управления Росреестра по Республике Мордовия, так и в местах приема документов в городе Саранск);

- некоторые из этих изменений касались расширения полномочий нотариусов и предполагали их активное участие в процедуре регистрации прав на недвижимое имущество. В соответствии с упомянутым Законом в случае, если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права в орган, осуществляющий ее, может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие, а также получать свидетельства о государственной регистрации прав и (или) иные документы для передачи их лицам, в интересах которых осуществлялась такая государственная регистрация.

Однако, как показывает практика, данное нововведение не нашло широкого распространения в деятельности нотариусов района;

- также с января 2014 г. Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ были внесены изменения, согласно которым в договор участия в долевом строительстве должно быть обязательно включено условие, предусматривающее способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов: поручительство банка или страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства страховой компанией.

Застройщик в порядке и на условиях, которые установлены Законом, до государственной регистрации договора, заключенного с участником долевого строительства, за свой счет осуществляет страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору.

При заключении договора долевого участия в строительстве жилья застройщик (строительная компания) должна предоставить участнику долевого строительства сведения о страховой компании или банке, предоставившем гарантию под строительство дома.

Непредставление заявителем на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с участником долевого строительства, договора страхования или договора поручительства будет являться основанием для отказа в государственной регистрации.

С 1 января этого года, заключив договор долевого участия, приобретая недвижимость, гражданин имеет полную уверенность в том, что многоквартирный жилой дом будет достроен, так как теперь строительство дома обязательно застраховано страховой компанией или обеспечено поручительством банка;

- новым также является обязательное заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования и его регистрация. Государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, или на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, осуществляется на основании заявления сторон договора, а также если наймодатель не является собственником такого жилого помещения, должен подтвердить документально свои права на заключение такого договора.

Оформление прав на жилые дома в сельской местности

С 1 сентября 2006 года вступил в силу Федеральный закон, который в народе называют «упрощёнкой». Данный закон уменьшает количество документов, необходимых для предоставления на государственную регистрацию прав, облегчает процедуру регистрации. В упрощенном порядке можно оформить права на некоторые земельные участки, которые были предоставлены гражданам до 30 октября 2001 года и некоторые здания и строения, такие, как жилые дома, гаражи, сараи, садовые домики, в том числе и объекты незавершенного строительства. Для того чтобы получить документы на право собственности на строение, необходимо иметь зарегистрированное право на земельный участок. Право собственности гражданина на земельный участок регистрируется в упрощенном порядке если:

- земельный участок был предоставлен до 30.10.2001 года, т.е до введения в действие Земельного кодекса РФ;

- если земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;

- вид права в документе на землю указан как собственность, пожизненное наследуемое владение или постоянное (бессрочное) пользование, либо вид права в документе не указан вообще.

В случаях когда не указано право, либо предоставлен земельный участок в постоянное (бессрочное) пользование, либо на праве пожизненного наследуемого владения, участок считается предоставленным гражданину в собственность.

До 1 марта 2015 года правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на такой объект индивидуального жилищного строительства.

Однако не допускается осуществление государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если сведения о земельном участке, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, отсутствуют в государственном кадастре недвижимости.

Оформление права собственности на гаражи и дачи

Для регистрации права на гараж или дачный домик обязательно наличие у гражданина права на земельный участок и документ на сам гараж. Раньше это было разрешение на строительство, выданное до октября 2001 года, а точнее до введения в действие Земельного кодекса, и строение должно стоять на кадастровом учете. В настоящее время при регистрации права на строение по упрощенке документом, подтверждающим факт создания гаража либо дачного домика на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством РФ выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте и обязательным условием является наличие земли.

Как отказаться от неиспользуемого земельного участка?

Государственная регистрация прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от права собственности осуществляется на основании заявления собственника земельного участка или земельной доли. Прилагается правоустанавливающий документ на земельный участок либо документ, устанавливающий или удостоверяющий право на земельную долю. Предоставление указанных документов не требуется в случае, если право собственности на такой земельный участок или такую земельную долю ранее было зарегистрировано в установленном законом порядке.

При государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от такого права, не зарегистрированного ранее в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходима государственная регистрация права собственности субъекта РФ или муниципального образования, к собственности которых будут отнесены такой земельный участок или такая земельная доля, без заявления о государственной регистрации возникновения или перехода права.

Людмила ВЕРЮЛИНА,

начальник Рузаевского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РМ